বাংলাদেশে সম্পত্তি কেনার আগে জমির মালিকানা কীভাবে যাচাই করবেন

জমি কেনায় দামই সহজ অংশ। ঝুঁকি নিহিত থাকে স্বত্বে: বিক্রেতা সত্যিই জমির মালিক কি না, মালিকানার রেকর্ড সম্পূর্ণ ও হালনাগাদ কি না, এবং তার পেছনে কিছু, একটি ঋণ, একটি মামলা, আরেকজন দাবিদার, অপেক্ষা করছে কি না। অর্থ পরিশোধের আগে তা নিশ্চিত করা একজন ক্রেতার নেওয়া একক সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ।

বাংলাদেশে সম্পত্তি কেনার আগে জমির মালিকানা কীভাবে যাচাই করবেন?

এসি (ল্যান্ড) অফিস থেকে খতিয়ান (স্বত্বলিপি) ও নামজারির রেকর্ড সংগ্রহ করে, সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রিকৃত দলিল ও তার ধারাবাহিকতা যাচাই করে, হালনাগাদ ভূমি করের রসিদ নিশ্চিত করে, এবং কোনো বন্ধক বা বিচারাধীন মামলা নেই তা নিশ্চিত করে মালিকানা যাচাই করুন। একজন আইনজীবীর স্বত্ব অনুসন্ধান জোরালোভাবে সুপারিশ করা হয়।

যেসব রেকর্ড স্বত্ব প্রমাণ করে

বাংলাদেশে মালিকানা একটি একক সনদ নয়, বরং একগুচ্ছ রেকর্ড দ্বারা প্রদর্শিত হয়:

• খতিয়ান (স্বত্বলিপি) তার পরবর্তী জরিপগুলোতে, যেমন সিএস, এসএ, আরএস, এবং বিএস বা সিটি জরিপ।
• রেজিস্ট্রিকৃত দলিল যার মাধ্যমে বিক্রেতা জমি অর্জন করেছেন, এবং ধারাবাহিকতার পূর্ববর্তী দলিলগুলো।
• নামজারি ও ডিসিআর, যা দেখায় মালিকানা বিক্রেতার নামে হালনাগাদ হয়েছে।
• ভূমি করের (খাজনা) রসিদ, আদর্শভাবে হালনাগাদ।

এগুলো কোথায় যাচাই করবেন

সাব-রেজিস্ট্রি অফিস রেজিস্ট্রিকৃত দলিল রাখে। এসি (ল্যান্ড) অফিস নামজারি ও খতিয়ানের রেকর্ড রাখে। সংশ্লিষ্ট জেলা রেকর্ড রুম জরিপের রেকর্ড রাখে। এই অফিসগুলোর মধ্যে মিলিয়ে দেখাই একটি ধারাবাহিকতা নিশ্চিত করার এবং একটি জাল বা অসম্পূর্ণ রেকর্ড ধরার উপায়।

যেসব বিপদসংকেত

সতর্ক থাকুন যেখানে মালিকানার রেকর্ড বিক্রেতার নামে নামজারি করা নেই, যেখানে দলিলের ধারাবাহিকতায় একটি ফাঁক আছে, যেখানে জমি অবিভক্ত পারিবারিক বা উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া সম্পত্তি যা একজন উত্তরাধিকারী বিক্রি করছেন, অথবা যেখানে বছরের পর বছর কর পরিশোধ করা হয়নি। এগুলোর যেকোনোটি মানে হতে পারে বিক্রেতা পরিষ্কার স্বত্ব দিতে পারবেন না।

অর্থ পরিশোধের আগে একটি স্বত্ব অনুসন্ধান করান

একজন আইনজীবীর স্বত্ব অনুসন্ধান পুরো ধারাবাহিকতা পড়ে দেখে এবং বন্ধক বা বিচারাধীন মামলার মতো দায় যাচাই করে। এতে ক্রয়মূল্যের একটি ভগ্নাংশ খরচ হয় এবং এটি সেই একমাত্র সুরক্ষা যা অর্থ আপনার হাত ছাড়ার পরে নয়, বরং আগে কাজ করে।

এই ফার্মের ভূমিকা যেখানে

স্বত্ব যাচাই ও সম্পত্তির যথাযথ অনুসন্ধান ফার্মের সম্পত্তি ও রিয়েল এস্টেট সেবার অংশ, নামজারি ও জমি বিরোধের পাশাপাশি। আপনি যদি জমি বা একটি ফ্ল্যাট কেনার কাছাকাছি থাকেন, আগে একটি স্বত্ব যাচাই পরে একটি বিরোধের চেয়ে অনেক সস্তা, আইনজীবীর সঙ্গে কথা বলুন।